VERKOOP WONING SPANJE: belastingen en kosten

Op deze pagina geven wij u informatie over belastingen en kosten die van toepassing zijn bij de verkoop van uw woning in Spanje in 2023. De belastingen en kosten variëren per situatie, waardoor het niet mogelijk is om een standaard berekening te maken. Voor een juiste calculatie raden wij u aan om contact op te nemen met een gestor. Wij werken samen met een (Nederlandstalige) gestor die gespecialiseerd is in belastingzaken, neem hiervoor gerust contact met ons op.

Belastingen verkoop vastgoed Spanje
Bij de verkoop van vastgoed gelden er over het algemeen de volgende belastingen die moeten worden betaald:

IRPF (inkomstenbelasting)
Bij verkoop van een woning, moet inkomstenbelasting (IRPF) worden betaald over de meerwaarde die is verkregen bij de verkoop. Dit is het geval wanneer de verkoper de woning voor een hoger bedrag verkoopt, dan wat hij betaald heeft op het moment van aankoop. Enkele kosten zijn hierbij aftrekbaar, een gestor kan u informeren. Omdat de verkoper winst maakt wordt dit gezien als inkomsten.

De winst wordt ingedeeld in schijven en is dus afhankelijk van de hoogte van de winst. De schijven van de belastingdienst in Spanje zijn in het jaar 2023 als volgt ingedeeld:

• Winst tot €6000: 19%
• Winst tussen €6000 en €50.000: 21%
• Winst tussen €50.000 en €200.000: 23%
• Winst tussen €200.000 en €300.000: 27%
• Winst boven €300.000: 28%.

Bovenstaande percentages worden progressief toegepast. De eerste €6000 wordt belast met 19%, het bedrag van €6000 tot €50.000 wordt belast met 21% enzovoort.

Er zijn een aantal uitzonderingen om te voorkomen dat u inkomstenbelasting moet betalen bij de verkoop van vastgoed in Spanje:

• Verkoper is ouder dan 65 jaar en heeft zijn hoofdverblijfplaats verkocht of een lijfrente afgesloten als de verkochte woning een tweede huis is.
• Verkoper gaat het geld van de verkoop herinvesteren in de aankoop van een nieuwe woning die het hoofdverblijfplaats zal worden.
• Inbetalinggeving (dación en pago), oftwel de woning teruggeven aan de bank omdat de eigenaar de hypotheek niet meer kan betalen.
• Als de aankoop van het huis heeft plaatsgevonden tussen 12 mei 2012 en 31 december 2012, in dit geval is de verkoper vrijgesteld van 50% van de verkregen meerwaarde.
• Als de verkoper een persoon is in een situatie van ernstige afhankelijkheid of grote afhankelijkheid in overeenstemming met de Spaanse Wet ter bevordering van de persoonlijke autonomie en zorg voor mensen in een situatie van afhankelijkheid.

Voor niet-residenten geldt een vast tatief van 19% belasting over de meerwaarde. 

Gemeentelijke vermogenswinstbelasting
Naast de inkomstenbelasting is er tevens sprake van de gemeentelijke belasting. Dit is een lokale belasting die verschuldigd is aan de gemeente waar de woning is gelegen, indien de woning voor een hogere prijs verkocht wordt dan de aankoopprijs. Deze belasting wordt gebaseerd op de waardestijging van de grond in de periode waarin de verkoper eigenaar is geweest van de woning. Om de belasting te berekenen wordt rekening gehouden met de kadasterwaarde van de grond, het aantal jaren waarin de verkoper eigenaar is geweest en de coëfficiënt of het percentage dat door de gemeente is vastgesteld. Deze belasting wordt vrijwel altijd door de verkoper betaald, tenzij anders overeengekomen. De gemeentelijke belasting moet binnen 30 dagen na verkoop van de woning betaald worden.

Onroerendezaakbelasting (IBI)
De onroerendgoedbelasting in Spanje wordt IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) genoemd. De belasting wordt jaarlijks betaald. De hoogte van dit bedrag hangt af van de woning en de gemeente. Het jaarlijkse bedrag van de IBI is beperkt tot minimaal 0,4% en maximaal 1,3% van de kadasterwaarde van de woning. De belasting moet betaald worden door degene die op 1 januari eigenaar is van de woning. Bij verkoop wordt vaak de IBI verrekend met de koper, waarbij de koper en verkoper allebei ongeveer het deel betalen over de maanden waarop zij eigenaar zijn van de woning.

Belastingen niet-residenten
In 2023 verplicht de belastingdienst verkopers die niet-resident zijn in Spanje om 3% van de aankoopprijs in te houden op het moment van het ondertekenen van de akte bij de notaris. Deze wordt vervolgens betaald aan de Spaanse belastingdienst als voorschot van de inkomstenbelasting voor verkopers die niet-residenten.

Kosten verkoop woning Spanje
Voor de verkoop van een woning in Spanje zijn er een aantal documenten nodig:

Energielabel
Sinds 1 juni 2013 is het verplicht om een energielabel te hebben voor de woning die u wilt verkopen. Dit document geeft het energieverbruik van het vastgoed aan en het niveau van energie-efficiëntie. Het document wordt opgesteld door een gekwalificeerde technicus die de waarden van de woning meet. De gemiddelde prijs voor een energielabel in 2023 varieert van €60 tot €130. De prijs voor dit document wordt voornamelijk bepaald door de grootte van de woning.

Bij de verkoop van uw woning via La Vila Casas kunt u rekenen op hulp bij het aanvragen van dit verplichte certificaat.

Annuleringskosten hypotheek
Indien u een hypotheek heeft afgesloten en uw woning wilt verkopen, dan dient de hypotheek voor de verkoop geannuleerd te worden. Het is niet mogelijk om vastgoed te verkopen met lasten, deze procedure dient dus voor overdracht bij de notaris uitgevoerd te worden. De kosten van het annuleren van de hypotheek variëren. De goedkoopste manier is om het zelf te regelen, maar het is uiteraard ook mogelijk om dit door bijvoorbeeld een gestor te laten doen. Gemiddeld kost het annuleren van een hypotheek tussen de €400 en €1000.

Makelaar
Indien u ervoor kiest om uw woning via La Vila Casas te verkopen, dan stellen wij een overeenkomst op en wordt er een percentage afgesproken over de commissie. Wij ontzorgen u volledig in het verkoopproces. Wij kunnen uw woning kosteloos te koop aanbieden. Geen verkoop betekent geen kosten. Neem gerust contact op voor meer informatie.

Notariskosten
Dit zijn onder andere de kosten voor het opstellen van de akte en het inschrijven van de woning in het kadaster. Deze kosten zijn afhankelijk van de prijs van het vastgoed en worden vrijwel altijd volledig betaald door de koper, tenzij anders overeengekomen.

Bewoonbaarheidscertificaat
In sommige Spaanse autonome deelstaten is het verplicht om te beschikken over een certificaat van bewoonbaarheid om een woning te kunnen verkopen. Dit document staat in Spanje bekend als een "Cédula de habitabilidad" en bevestigt dat het vastgoed voldoet aan de minimale veiligheids- en bewoonbaarheidseisen. De kosten bedragen gemiddeld tussen €60 en €160.